Содержание, карта.

Редевелопмент что это такое


Редевелопмент | это... Что такое Редевелопмент?

Редевелопмент

Редевелопмент - это один из наиболее эффективных способов перепрофилирования (переназначения) невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально используемых территорий.

Wikimedia Foundation. 2010.

  • Реддич Юнайтед
  • Реден (Дипхольц)

Смотреть что такое "Редевелопмент" в других словарях:

  • Строительство в Санкт-Петербурге — Эстакада КАД в районе Обухово Санкт Петербург является традиционным местом активного строительства, наряду с Москвой. Крупные девелоперские компании активно инвестируют в городе, р …   Википедия

  • Девелопмент — (Development) Определение девелопмента, девелопмент недвижимости Информация об определении девелопмента, девелопмент недвижимости Содержание Содержание 1. 2. Полный комплекс мероприятий девелопмента Разработка концепции проекта Изменение… …   Энциклопедия инвестора

  • AFI Development — (LSE: AFI, до апреля 2007 г. называлась Donkamill Holdings Limited) создана в 2001 г. для управления российскими активами холдинга Льва Леваева в недвижимости. На данный момент портфель компании насчитывает более 400 тысяч квадратных… …   Википедия

  • ВТБ (группа компаний) — Группа ВТБ  международная финансовая группа. Входящие в группу ВТБ банки ведут свою деятельность под единым брендом. Основным акционером группы ВТБ является государство в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом… …   Википедия

  • АТЭС Владивосток 2012 — АТЭС Россия 2012 Эмблема саммита APEC Саммит АТЭС Владивосток 2012 (англ. APEC Vladivostok 2012)  двадцать четвертая ежегодная встреча лидеров государств АТЭС …   Википедия

  • 178-й судоремонтный завод — …   Википедия

  • Саммит АТЭС 2012 — Эмблема АТЭС …   Википедия

  • Дальзавод (центр судоремонта) — …   Википедия

  • Дальзавод (холдинговая компания) — «Холдинговая компания «Дальзавод» Тип Открытое Акционерное общество Год основания 1887 Расположение …   Википедия

  • Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… …   Энциклопедия инвестора

Редевелопмент для "чайников": простые секреты скандальных шедевров

https://realty.ria.ru/20200720/1574584196.html

Редевелопмент для "чайников": простые секреты скандальных шедевров

Редевелопмент для "чайников": простые секреты скандальных шедевров - Недвижимость РИА Новости, 20.07.2020

Редевелопмент для "чайников": простые секреты скандальных шедевров

Старые дома, переделанные на новый лад, называются объектами редевелопмента. Часто вокруг них разгораются споры и даже протесты общественности, когда одной... Недвижимость РИА Новости, 20.07.2020

2020-07-20T11:40

2020-07-20T11:40

2020-07-20T12:19

фото – риа недвижимость

мультимедиа

архитектура

индия

сша

нью-йорк (город)

норвегия

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/07/14/1574586648_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_02a56947a994aee0159aa18348eb02e2.jpg

Старые дома, переделанные на новый лад, называются объектами редевелопмента. Часто вокруг них разгораются споры и даже протесты общественности, когда одной половине зрителей обновленное здание кажется шедевром, а другой половине – уродством. Однако секрет в том, что такие "спорные" объекты быстро становятся знаковыми, снискав популярность прежде любви. Сайт "РИА Недвижимость" изучил множество примеров и пришел к выводу, что для создания эффектного редевелопмента используется не так уж много приемов, с которыми мы предлагаем ознакомиться нашим читателям.

индия

сша

нью-йорк (город)

норвегия

осло

германия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/07/14/1574586648_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_0422a781d4142a656653b8b3767e1d04.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

фото – риа недвижимость, мультимедиа, архитектура, фото, индия, сша, нью-йорк (город), норвегия, осло, германия

Редевелопмент и реновация

 Редевелопмент и реновация

Редевелопмент – это целенаправленное материальное изменение существующей недвижимости, направленное на изменение ее класса и/или изменение функционального назначения, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики, повышающие его стоимость.

Реновация — это существенное изменение идеи (концепции) проекта, либо объекта недвижимости, его позиционирования и, соответственно, каких-либо его характеристик, направленное на повышение его стоимости, повышения привлекательности для его потребителей (покупателей, арендаторов, посетителей) и т.п.

Команда KEY CAPITAL принимала участие в проектах приспособления памятников истории и культуры, в проектах редевелопмента промзон, в проектах реконцепции торговых центров:

Стратегия реализации недостроенного гостиничного СПА-комплекса в Московской области
Московская обл., Можайский городской округ, д.Заречье

Редевелопмент бывшего завода в многофункциональное арт-пространство
«АРМА», г. Москва, м. Курская

Торгово-офисный комплекс на базе исторических особняков
«Европа», г. Екатеринбург, пр. Ленина, 25

Редевелопмент производственной территории в Центр дизайна и архитектуры
«Artplay», г. Москва, ул. Н.Сыромятническая, 10

Концепция редевелопмента. МФК «Николаевский ансамбль»
г. Санкт-Петербург, ул. Кременчугская, 13

Концепция реконструкции и приспособления исторического ансамбля
«Апраксин двор», г. Санкт-Петербург

Аудит и рекомендации по концепции
МТЦ «Новый», г. Иркутск

Аудит и рекомендации по концепции
ТЦ «Парк», г. Сергиев Посад, МО

Концепция комплексного развития территории технопарка
ВНИИМЕТМАШ, Москва, Рязанский пр.

Инвестиционный проект редевелопмента производственного здания в аква-термальный комплекс
Центр здоровья и отдыха (ЦЗиО) «Волжские термы», Новокуйбышевск, Самарская область

Реновация здания ЦУМ, создание многофункционального комплекса
Йошкар-Ола, ЦУМ, 2019

Концепция  комплексного развития территории на конкурс «Территории роста» культурный и деловой район ​«Промышленная усадьба «Фабрика Ягужинского» 
Истра, фабрика Ягужинского, Редевелопмент, 2019

 

Редевелопмент промышленных территорий

Редевелопмент – это процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление.  Редевелопмент промышленных территорий, как правило,  бывает двух видов:

  • когда существующие здания на промышленной территории не сносятся, а только реконструируются и перепрофилируются
  • когда производится полный или частичный демонтаж зданий и сооружений на территории промзоны, а на  их месте строятся новые объекты недвижимости.

В первую очередь необходимо отметить, что процесс редевелопмента промзон значительно сложнее, чем девелопмент неосвоенных территорий. Связано это с  тем, что собственнику объекта необходимо определить несколько ключевых моментов:

  1. Можно ли использовать существующий объект (здание или участок)  каким-то более эффективным образом
  2. Если да, то под какое направление  (торговый центр, офисное здание, спортивный комплекс, рынок, лофт, жилая застройка и пр.)
  3. Что лучше: произвести демонтаж (снос) существующих строений или осуществить реконструкцию без сноса.

Мы часто видим ситуацию, когда собственники, принимают решение о перепрофилировании  объекта, без предварительного анализа местоположения и оптимального использования, как правило, это приводит к тому, что новый объект становится невостребованным. Второй часто встречающейся ошибкой становится непонимание того что выгоднее, снести здание или реконструировать. Мы также неоднократно видели, как промышленное здание переформатировалось в торговый центр, при этом стоимость реконструкции была сопоставимой со строительством нового объекта, но самое главное планировка таких зданий не соответствовала современным стандартам торговых объектов, что приводило к сложностям с поиском арендаторов и низкому трафику посетителей. Именно поэтому важно перед началом процесса  редевелопмента провести анализ по определению наилучшего варианта использования объекта, а также проанализировать пригодность существующей конструкции под  выбранное направление. 

На сегодняшний день в крупных городах России и стран СНГ практически не осталось свободных  земельных участков пригодных  для строительства объектов коммерческой недвижимости (чаще всего не хватает целевой аудитории, слишком маленькая площадь участка, близко расположен сильный конкурент и пр.). При этом с советских времен осталось множество промышленных предприятий и промзон , которые не могут функционировать как раньше, но при этом занимают очень хорошие с точки зрения местоположения участки, где возможно строительство как коммерческих, так и жилых объектов. В такой ситуации, бесспорно, лучше инвестировать в редевелопмент промышленных территорий, чем в приобретение плохих, но еще не застроенных участков. 

Следующим этапом, играющим важнейшую роль в редевелопменте промышленных территорий, будет разработка концепции. Именно концепция позволяет определить, каким  будет новый объект и на кого он должен быть ориентирован. Более подробно об этом  можно прочитать в разделе разработка концепции.

После того как концепция разработана  и, если речь идет о перепрофилировании под объект  коммерческой недвижимости, то необходимо провести предброкеридж (переговоры с потенциальными арендаторами), с целью выявления  реального интереса  к объекту. Далее проводится  корректировка концепции, если это необходимо по итогам предброкериджа, и только после этого начинаются действия по самому редевелопменту: строительные работы по реконструкции зданий или снос и строительство новых.

Наша компания оказывает полный спектр услуг по редевелопменту промышленных территорий, от определения оптимального варианта использования до запуска нового объекта.

 

 

 

Редевелопмент: как создать успешный проект на месте памятника прошлому

Как облик города влияет на состояние и качество жизни людей? Новосибирский эксперт по коммерческой недвижимости считает, что — напрямую. Как же нужно подходить к редевелопменту и зачем он нужен?

Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко)

— Что такое редевелопмент? В крупных городах с плотной застройкой это альтернатива новому строительству. Зачастую в центральной части таких городов спрос на качественные коммерческие объекты заметно превышает предложение, поэтому особенно актуально обновление зданий/помещений и повышение их ликвидности. Редевелопмент — это не просто ремонт, это смена текущего функционального использования объекта, подразумевающая его реконструкцию под новую концепцию. Непосредственно строительным работам предшествует серьезная аналитическая и творческая работа по разработке концепции.

Основные этапы работы над концепцией:

  1. оценка месторасположения, имеющейся инфраструктуры и ее перспектив, аудитории, подъездных путей/доступности — требуется максимально прочувствовать место;
  2. подготовка вариантов использования объекта, работа с архитектурными и планировочными решениями, с пулом потенциальных арендаторов, расчет приемлемых для них арендных ставок, выбор наилучшего использования.

Безусловно, после анализа приходит понимание экономической целесообразности редевелопмента, так как просчитывается затратная часть и окупаемость проекта.

Многие объекты в центре являются еще и наследием, которое стоит поддерживать. При переустройстве важно находить баланс «старого» и «нового» — создавать в таких объектах современные концепции и форматы с учетом истории. Мне это очень близко. При грамотном подходе редевелопмент способен создавать уникальные и крайне востребованные объекты.

В крупнейших городах мира уже давно работает схема редевелопмента, в первую очередь — как реорганизации промышленных площадок, исторически расположенных в тех локациях, которые при расширении мегаполисов, стали интересны для жилья, офисов или торгово-развлекательных центров.

Одним из самых известных мировых масштабных проектов стал порт Гамбурга, где редевелопменту подвергся целый район площадью 155 га, где с 2000 г. началось строительство нового многофункционального района, насыщенного жильем и офисами. Это пример глобального проекта. Но суть одна как для таких глобальных, так и локальных проектов — это создание чего-то нового и эффективного на месте памятника прошлому.

Интересные проекты можно найти в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Вене. Не исключением и Москва, где мы видим в текущем времени, как реализуются смелые идеи.

В Новосибирске тоже есть удачные примеры работ редевелопмента: ул. Фабричная, здание универмага LUKSE, точечные проекты преображений помещений, в частности реновация первых этажей на ул. Ленина, 25 м 27 компанией «Райдекс», проект на Проспекте Димитрова, 17 компании «Деловой Новосибирск» и т.п. Я считаю, это проекты, которые действительно, украшают город.

С какими ограничениями сталкивается девелопер при реновации объектов?

Во-первых, это административные и юридические ограничения, которые зачастую тормозят бизнес и препятствуют развитию таких проектов. Работая с партнерами над проектом на Димитрова, 17, пожалуй, только в одном госучреждении мы нашли понимание и поддержку — отдел озеленения поддержал нашу инициативу за свой счет заменить старые аварийные тополя на новые цветущие липы. Но для этого нам пришлось собрать десятки «бумажек» в самых разных организациях, а для проведения самих работ благоустройства территории нас обязали заключить краткосрочный договор аренды на землю и оплатить ее. При том, что 100% финансирования проекта было за наш счет.  Вот такие законы — не просто не содействующие развитию города, а препятствующие.  

Во-вторых, это общественный резонанс: чаще всего жители, не готовые к изменениям и новшествам, отталкивают все новое, не имея желания даже познакомиться с проектом. Здесь приходится работать с общественным мнением, уметь убеждать и подкреплять это фактами и документами, в частности визуализациями проекта, заключениями экспертов и т.п. Было бы, конечно, намного справедливее, на мой взгляд, и эффективнее для всех, если бы власть создала комитеты по развитию городской среды, которые были бы активными посредниками и участниками таких переговоров, содействовали и были сами заинтересованы в развитии города.  А также они могут вести диалог с собственниками (чьи объекты расположены на центральных улицах города), которые полностью игнорируют неухоженный внешний вид своих помещений/зданий, тем самым уродуя город.

Мне крайне симпатична цитата: «Город — это люди, а не стены». Зачастую девелоперы и власть это опускают при формировании городского пространства. Помимо нежелания об этом думать и полного отсутствия хорошего вкуса, возникает проблема незнания темы. Как часто наши строители задумываются, какие внутренние ощущения будет вызывать архитектура или созданная территория у человека на психологическом уровне? Будет ли житель комплекса чувствовать себя защищенным и спокойным за высокими заборами и шлагбаумами или, наоборот, возникнет ощущение опасности. Будет ли ваш сотрудник более продуктивным в стенах нового офиса, или будет ли покупатель настроен на оперативное принятие решения о покупке уже на входе в ваш магазин?  К сожалению, эта часть девеломпента и редевелопмента, которая, кстати, уже активно изучается и используется на Западе, у нас в стране, мягко говоря, слабо развита.  

Что мы видим в большинстве своем в Новосибирске: хаотичная точечная застройка центра (немного радует новый центр района метро Октябрьская, где первая линия застраивается современными зданиями, и некоторые из застройщиков стремятся поддерживать общий стиль) и однотипные спальные районы с крайне примитивными торговыми объектами, так называемыми районными торговыми центрами, больше напоминающими временные павильоны без какой-либо архитектурной мысли (среди редких исключений можно выделить такие жилые комплексы, как «Европейский берег» с четко выраженным стилевым вектором и грамотным обустройством территории).  Т.е. в целом полное отсутствие комплексного подхода к развитию территорий от городских властей.

На закрытии одного из самых атмосферных книжных магазинов Новосибирска «КапиталЪ» я познакомилась с книгой «Город как безумие. Как архитектура влияет на наши эмоции, здоровье, жизнь».  Автор Сара Голдхаген — одна из ведущих архитектурных критиков — знакомит читателя с идеей о том, как городская среда сильнейшим образом влияет на наше самочувствие и формирование личности. Она анализирует города, районы с точки зрения нейронауки и психологии. Автор призывает переосмыслить стиль и технологию строительства, да и в целом обратить внимание общественности на этот вопрос. Абсолютно разделяю эту точку зрения и всегда стараюсь максимально гармонично вписать свой объект в окружающую среду, не создавать визуальный резонанс, вызывающий отторжение, при этом реализовывать красивые, радующие глаз проекты. Особенно это актуально в регионах со сложными климатическими условиями.

И в заключение хочу привести цитату еще одного архитектора — Ренцо Пиано: «Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители».

Думаю, что это есть истинная цель редевелопмента.

Редевелопмент территорий: рекультивации земель и утилизации отходов строительства

Редевелопмент территорий представляет собой процесс перепрофилирования целого объекта или его части для использования в новой сфере или направлении. Благодаря этим мероприятиям можно оптимизировать использование городских территорий, повысить инвестиционную привлекательность территории, минимизировать негативное влияние на экологию. 

Редевелопмент территорий реализуется преимущественно в центральной части городов, для которой свойственны дефицит свободной площади и высокая стоимость земельных участков. Поскольку для таких территорий характерно наличие исторических и культурных памятников, то основной задачей проведения редевелопмента зданий является освобождение площади под застройку с сохранением исторических объектов. Это современная методика, позволяющая рационализировать использование городской территории.  

Особенности редевелопмента промзон

Редевелопмент подразумевает выполнение комплекса работ, направленных на изменение функционального назначения конкретного здания или территории. Существует несколько видов мероприятий:

  • Поверхностный редевелопмент. Существующие на территории здания не сносятся, изменяется их функциональное назначение и конструктивные особенности. 
  • Частичный редевелопмент. Сносится часть здания или отдельные здания, находящиеся в составе промзоны. Здания или конструкции, представляющие культурную или историческую ценность сохраняются. 
  • Полный редевелопмент территорий со сносом зданий и благоустройством площадки. Такие мероприятия позволяют полностью изменить назначение земельного участка в пределах населенного пункта. 

Виды работ в рамках промышленного редевелопмента

Наша компания предоставляет следующие виды услуг:

  • Редевелопмент зданий — частичный демонтаж или модернизация зданий с изменением их назначения. Такая переделка позволяет перепрофилировать производственный объект в склад, общественное место, торговый центр. 
  • Редевелопмент заводов — предусматривает модернизацию производственных цехов и установку современного оборудования для уменьшения вреда экологии. В процессе такого редевелопмента может производиться снос цехов с целью дальнейшего строительства на их месте новых зданий. 
  • Редевелопмент промышленных зон — в процессе работы производится снос промышленных объектов и перепрофилирование территории для использования под жилую застройку, строительство парков и скверов. Помимо демонтажа, производится очистка и благоустройство местности.  
  • Редевелопмент городских территорий — демонтаж жилых и нежилых зданий с последующим благоустройством прилегающих участков. На месте снесенных построек возводятся новые жилые комплексы, торгово-развлекательные центры, рекреационные зоны.  

Преимущества заказа в ГК «Крашмаш»

Группа компаний “КрашМаш” - наиболее опытная компания в России в сфере редевелопмента территорий. Компания входит в состав экспертного совета по редевелопменту территорий при РГУД. 

Услуга редевелопмента промышленных территорий в ГК “КрашМаш” имеет следующие преимущества:

  • Проведение инженерных изысканий, разработка полного комплекта проектной документации.
  • Выполнение комплекса демонтажных и земляных работ с применением собственной техники;
  • Опыт в сохранении инженерной инфраструктуры и фасадных конструкций;
  • Максимальное сокращение воздействия демонтажных работ на городскую среду. 

Стоимость услуг в рамках проектов по реновации городских территорий определяется индивидуально в зависимости от объема и сложности работ. 

Как оформить заказ на редевеломпент 

Услугу редевелопмента территорий можно заказать у менеджеров отдела по работе с клиентами. Для подачи заявки заполните форму обратной связи на сайте или воспользуйтесь телефоном, указанным на сайте. 

Также оказываем услуги по демонтажу металлоконструкций и металлолома, дымовых труб. 


Узнайте больше о ГК «КрашМаш»

Ваша заявка успешно отправлена.

Возврат к списку

Категории

Получить предложение

Благодарим вас за интерес, проявленный к КрашМаш. Заполните, пожалуйста, форму заявки, и мы свяжемся с вами в течение 1 рабочего дня. Новости

01.06.2022

В мае в Москве прошел XIII Международный форум «Экология. Менеджмент ГК "КрашМаш" выступил с докладами в ключевых секциях форума.

Подробнее...

30.05.2022

Начальник отдела экологии ГК "КрашМаш" Анна Шмелева выступила с докладом на крупнейшей в России выставке, объединяющей отрасли строительства и ГМК – CTT Expo 2022 (Bauma CTT Russia).

Подробнее...

09.05.2022

Уважаемые ветераны! Дорогие друзья и коллеги! Группа компаний "КрашМаш" сердечно поздравляет вас с 77-летием Победы в Великой Отечественной войне!

Подробнее... показать ещё

Редевелопмент территории: развить нельзя застроить?

Одним из важнейших направлений градостроительной деятельности в Москве на сегодняшний день является вопрос комплексного развития (освоения) территорий в целях размещения объектов различного назначения и создания комфортной среды. Основным "территориальным резервом" являются производственные территории, в том числе территории промышленных и коммунальных зон. Осуществление редевелопмента (развития) таких территорий в условиях дефицита городских земель крайне актуально.

Под редевелопментом принято понимать реконструкцию или реновацию объектов недвижимости или территорий с целью их более эффективного использования. Редевелопмент городских территорий в мегаполисах практически всегда осуществляется по инициативе властей. Примером могут служить редевелопмент лондонского портового района Доклендз, нью-йоркского Гарлема, реконструкция промышленного Чикаго и другие подобные проекты в крупных мегаполисах. В Москве потенциально это территории ЗИЛа, Серпа и Молота, Грайвороново, Очаково и многие другие, на которых планируется построить миллионы квадратных метров недвижимости.

Вместе с тем, на сегодня практически единственным законодательно предусмотренным инструментом, позволяющим реализовать застройку территории, занятой объектами, обремененными правами третьих лиц, является договор развития застроенной территории, предусмотренный Градостроительным кодексом. Другой предусмотренный Земельным и Градостроительным кодексами правовой институт – комплексное освоение территории – применим к территориям, свободным от объектов и прав третьих лиц, и не может применяться к застроенной территории. В то же время, договор о развитии застроенной территории не может быть применен к промышленным зонам, на которых отсутствует ветхое жилье. Таким образом, этот инструмент не работает в должной мере. 

Отсутствие необходимой законодательной базы, регулирующей процесс редевелопмента, вопросы гарантий и ответственности участников, порождает ряд правовых рисков для девелоперов, среди которых:

  • Риски, связанные с решением земельных вопросов

  • Необходимость консолидации земельного участка, урегулирования разногласий с собственниками и арендаторами земельных участков, решение сопутствующих задач

  • Риски, связанные с решением вопросов непосредственно с объектами недвижимости

  • Риски соблюдения требований охранного законодательства

  • Риски, связанные с изменениями законодательства

  • Риски просрочки возврата привлеченных денежных средств

Ни один из этих вопросов невозможно решить без совершенствования законодательства и осуществления взаимодействия между органами власти и девелоперами. Эти и другие актуальные вопросы редевелопмента, а также возможные организационно-правовые механизмы, позволяющие найти нужное решение, стали предметом обсуждения на Конференции на площадке РБК с участием представителей Правительства Москвы, Минстроя России, бизнес-сообщества и консультантов.

Реконструкция строительного объекта - Журнал стоит знать

Под «реконструкцией» в повседневном языке понимается изменение одного существующего состояния в другое.

Закон о строительном законодательстве определяет понятие реконструкции. В соответствии со ст. 3 сек. 7а, реконструкцией считается выполнение строительных работ, в результате которых происходит изменение эксплуатационных или технических параметров существующего здания, за исключением таких характерных параметров, как: кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина или этажность; для дорог допускается изменение характеристических параметров в пределах, не требующих изменения границ полосы движения.

Реконструкция исключена из понятия строительства в связи с тем, что отличительной чертой строительства является создание новой строительной субстанции в смысле «изменение характерных параметров данного объекта» - например, увеличение кубатуры объект, техническая, функциональная планировка здания - при условии сохранения характеристических параметров своих размеров до начала реконструкции (Постановление Высшего административного суда от 25 января 2013 г.II ОСК 627/2012).

Реконструкция строительного объекта не может производить новое строительное вещество.

В судебной практике указаны примеры строительных работ, которые могут или не могут быть отнесены к перепланировке:

  1. Выполнение строительных работ внутри здания с размещением камина может представлять собой его реконструкцию, а изменение планировки стен (их снос и возведение новых) - в зависимости от их вида - может быть отнесено к реновации или реконструкции (Решение Воеводского административного суда в Гданьске от 4 января 2011 г.II SA/ГД 679/2010)
  2. В отличие от работ в несущих стенах, нарушающих конструкцию объекта, устройство перегородки внутри здания, пробивка в ней отверстий, ее перемещение или удаление не могут быть отнесены к реконструкции строительного объекта по смыслу ст. . 3 пункт 7а Закона о строительстве 1994 года. Изменяя только внутренний вид помещений, он никоим образом не меняет фактических эксплуатационных или технических параметров здания в целом, не влияет на его кубатуру, площадь застройки, высота, длина, ширина, этажность (Решение Воеводского административного суда в Гливицах от 30 ноября 2007 г.II SA/GL 524/2007)
  3. Чтобы построить окно даже на том же месте, где оно существовало много лет назад, требовалось разрешение на строительство. Это реконструкция строительного объекта, а значит, строительные работы по смыслу Закона. В принципе, для начала строительных работ требуется разрешение на строительство – ст. 28 Закона о строительстве (Решение Высшего административного суда - отделения в Гданьске от 29 июня 2000 г., II SA / Gd 414/98)
.

Реконструкция и расширение в соответствии с законом

Понятия реконструкции и расширения включены в содержание Закона о строительстве от 7 июля 1994 г. (т.е. Законодательный вестник от 2016 г., поз. 290, далее: Закон о строительстве). Однако положения Закона о строительстве не объясняют в полной мере ход процесса реконструкции или пристройки здания и не уточняют многие другие вопросы, связанные с ними. Для правильного анализа вышеперечисленных процессов необходимо обратиться к взглядам представителей правовой доктрины и судебной практики административных судов, которые позволяют конкретизировать вопросы, не оговоренные законодателем.

В соответствии со ст. 3 пункта 7а Закона о строительстве, под реконструкцией понимается выполнение строительных работ, в результате которых изменяются эксплуатационные или технические параметры существующей конструкции здания, за исключением характерных параметров, таких как: кубатура, площадь застройки , высота, длина, ширина или этажность. Для дорог допускается изменение характеристических параметров в пределах, не требующих изменения границ полосы движения.

В свою очередь продление было указано в редакции ст.3 пункт 6 Закона о строительстве, определяющий понятие строительства. В соответствии с вышеуказанным положением под строительством следует понимать выполнение строительного объекта в определенном месте, а также реконструкцию, расширение и надстройку строительного объекта.

Определения
В связи с тем, что в Законе о строительстве не определено понятие расширения, в данном случае следует обратиться к мнению судебной практики. В одном из решений Воеводского административного суда (далее: Воеводский административный суд) в Познани 1) указано, что судебная практика и доктрина убеждены в том, что положения ст.3 пункт 7а Закона о строительстве, легальное определение «реконструкции» является основанием для реконструкции значения понятия «расширение». В связи с изложенным принято считать, что под пристройкой следует понимать изменение характерных параметров существующего здания, таких как:
■ объем
■ площадь застройки
■ высота
■ длина
■ ширина.
Однако в дальнейшей части постановления Провинциальный административный суд указал, что дальнейшая точность этого понятия не столь единообразна.

Установленный законом расчет характеристических параметров строительного объекта (включен в ст. 3 п. 7а Закона о строительстве) - изменение которого квалифицируется как пристройка здания - дополняется дополнительным параметром в виде " границы объектов» 2) . Обобщая свои доводы, Провинциальный административный суд в Познани констатирует, что перечисление значений понятия расширения неисчерпаемо.

Рис. fotolia.com

В литературе утверждается, что определение «реконструкции», данное в положениях Закона о строительстве, состоит из двух отдельных компонентов.В первом из них законодатель правильно определил, что такое реконструкция строительного объекта, подчеркнув, что она заключается в изменении его эксплуатационных или технических параметров, за исключением параметров, характерных для формы всего здания, таких как его кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина или этажность. Однако законодатель не уточнил значение формулировки об изменении эксплуатационных или технических параметров 3) .Как и в случае с попыткой определить понятие пролонгации, ответ можно найти в судебной практике. В постановлении Высшего административного суда (далее: Высший административный суд) от 4 марта 2010 г. № 4) предполагалось, что эксплуатационно-техническим параметром будут все размеры, выраженные в единицах измерения, или вес таких хозяйственных элементов, как как крыши, окна, лестницы и технические, включая вес конструкции или огнестойкость, которые возникают в случае данной конструкции.

Подводя итог, следует отметить, что в случае пристройки увеличивается полезная площадь здания, что создает новое строительное вещество. С другой стороны, при реконструкции происходит не увеличение физических размеров здания, а лишь изменение его «внутренних» параметров.
Обратите внимание, что согласно ст. 3 пункта 7 Закона о строительстве под строительными работами следует понимать строительство, а также работы по реконструкции, монтажу, ремонту или сносу строительного объекта.Мы уже знаем, что пристройка является видом строительства, согласно ст. 3 пункт 6 Закона о строительстве. Реконструкция, с другой стороны, является видом строительных работ, отличных от строительства.

Без разрешения на строительство
В соответствии со ст. 28 сек. 1 Закона о строительстве для выполнения строительных работ требуется разрешение на строительство с учетом ст. 29-31 Закона о строительстве. Отсюда следует, что, как правило, такого рода управленческие решения требуют как расширения, так и реконструкции.
Однако исключения в этом отношении предусмотрены в ст.29 сек. 2 Закона о строительстве, что немаловажно в контексте перепланировки. В соответствии с указанным положением разрешение не требуется:
■ реконструкция объектов, указанных в абз. 1 ст. 29 Закона о строительстве
■ реконструкция зданий, кроме зданий, указанных в абз. 1 ст. 29 Закона о строительстве, за исключением их наружных перегородок и элементов конструкции, а также за исключением зданий, конструктивные решения которых требуют согласования в части противопожарной защиты (положение вступило в силу с1 января 2017 года)
■ реконструкция наружных перегородок и конструктивных элементов одноквартирных жилых домов, если это не увеличивает существующую зону воздействия этих зданий
■ ремонт или реконструкция строительного оборудования
■ реконструкция детальных водоотводное оборудование
■ реконструкция сетей газоснабжения и электроснабжения, кроме указанных в ст. 29 сек. 1 пункт 19а лит. a Закона о строительстве
■ реконструкция дорог, путей и железнодорожного оборудования.

Вышеуказанные исключения не распространяются на строительные работы, выполняемые на строительном объекте, внесенном в реестр памятников, и на территории, внесенной в реестр памятников. Такие произведения в соответствии со ст. 29 сек. 4 Закона о строительстве, требуется разрешение на строительство или уведомление компетентного органа управления архитектурой и строительством соответственно. Кроме того, заявление на получение разрешения на строительство и заявление должно сопровождаться разрешением компетентного провинциального инспектора памятников, выданным на основании положений об охране памятников и уходе за ними (Закон от 23 июля 2003 г.об охране памятников и уходе за памятниками (Вестник законов от 2014 г., ст. 1446).

Процедура
Получение разрешения на строительство требует в соответствии со ст. 32 сек. 1 Закона о строительстве, отвечающие определенным формальным требованиям. В соответствии с вышеупомянутым положением для получения разрешения необходимо предварительно:
■ провести оценку воздействия проекта на окружающую среду или оценку воздействия проекта на территорию Natura 2000, если это требуется в соответствии с положениями Закона от 3 октября 2008 г.о предоставлении информации об окружающей среде и ее охране, участии общественности в охране окружающей среды и оценке воздействия на окружающую среду
■ получение инвестором, требуемых конкретными нормативными актами, разрешениями, соглашениями или заключениями других органов
■ согласие министра, ответственного за энергетику - в случае строительства магистрального газопровода, газопровода национального масштаба либо если такое строительство вытекает из международных договоров.

Вышеупомянутые договоренности, согласие или заключения должны быть сделаны в течение 14 дней со дня представления предлагаемых решений.Отсутствие позиции органа власти в течение этого срока считается отсутствием возражений против представленных решений (статья 32 (2) Закона о строительстве).

Разрешение на строительство в соответствии со ст. 32 сек. 4 Закона о строительстве, может быть выдана только лицу, которое:
■ подало заявление по этому вопросу в период действия решения об условиях застройки и освоении земель, если это требуется в соответствии с положениями о планировочных и пространственных разработка
■ подала заявку по этому поводу в период действия лицензий, указанных в ст.23 сек. 1 и ст. 26 сек. 1 и решение, указанное в ст. 27 сек. 1 Закона от 21 марта 1991 г. о морских территориях Республики Польша и морской администрации (Законодательный вестник от 2013 г., поз. 934 и 1014 и от 2015 г., поз. 1642), если они требуются
■ представил декларацию, под страхом наказания за дачу ложных показаний на имеющееся у него право использования недвижимого имущества в целях строительства.

Для принятия решения об условиях застройки в данной ситуации необходимы соответствующие положения по планированию и пространственному развитию.Если для данной территории в законном обороте находится местный территориальный план, такое решение не требуется, и строительная организация принимает решение на основании нормативов этого плана, как муниципальных нормативных актов.

Важным обязательством инвестора, подающего заявку на получение разрешения на строительство, является приложение к этой заявке декларации о праве использования имущества для целей строительства. Данное заявление сделано под страхом уголовной ответственности за дачу ложных показаний.Под правом распоряжения недвижимым имуществом для целей строительства следует понимать правовой титул, возникающий из права собственности, бессрочного пользования, управления, ограниченного вещного права или обязательственных отношений, предусматривающий право на производство строительных работ (ст. 3 п. 11 ст. Закон о строительстве).

Техническая оценка и экспертиза
Во время реконструкции и расширения органы архитектурно-строительного управления и органы строительного надзора обладают особыми инспекционными полномочиями.В соответствии со ст. 81с пункт. 1 Закона о строительстве, органы архитектурно-строительного управления и строительного надзора при выполнении задач, предусмотренных положениями Закона о строительстве, могут потребовать от участников строительного процесса, собственника или управляющего строительным объектом, предоставлять информацию или раскрывать документы, указанные в этом положении. Однако в соответствии с п. 2 указанной статьи органы архитектурно-строительного управления и строительного надзора в случае возникновения обоснованных сомнений в качестве строительной продукции или строительных работ, а также в техническом состоянии здания могут в виде предписаний , в отношении лиц, указанных в п.1, обязательство предоставить соответствующие технические оценки или экспертные заключения в установленный срок.
Соответственно, вопрос, который необходимо обсудить отдельно, — это различие между понятиями технической оценки и технической экспертизы.

Среди положений Закона о строительстве законодатель не уточняет, что следует понимать под технической оценкой и экспертизой. В литературе указывается, что под технической экспертизой следует понимать исследование, определяющее фактическое техническое состояние объекта, подготовленное уполномоченным лицом на основании визуального осмотра и имеющейся документации.С другой стороны, экспертное заключение представляет собой более тщательное исследование, в котором все выводы подтверждаются испытаниями (например, строительных материалов), измерениями и расчетами (например, в отношении прочности фундаментов, перекрытий или других конструктивных элементов здания).

В связи с расплывчатостью понятий «обоснованные сомнения» и «соответствующие заключения экспертов», упомянутые выше Инспекционные полномочия архитектурно-строительного управления и органов строительного надзора получили достаточно широкий отклик среди представителей правовой доктрины и судебной практики.В решении от 12 мая 2011 года Высший административный суд 5) сформулировал мнение о том, что в связи с применением в ст. 81с пункт. 2 Закона о строительстве, понятия «обоснованные сомнения» и «соответствующие заключения экспертов» не конкретизированы, как определение объема технической оценки или экспертизы, запрошенной уполномоченным органом, так и обоснование действий, предпринятых в соответствии с вышеупомянутая процедура. положение должно быть основано на подробном анализе фактов конкретного дела и требует исчерпывающего обоснования. Высший административный суд подчеркнул, что применение решения, содержащегося в ст.81с пункт. 2 Закона о строительстве должны вызывать обоснованные сомнения, и, кроме того, в органе должно быть четко указано, какую экспертизу и в каком объеме сторона должна представить. Таким образом, рассматриваемое положение следует толковать ограничительно.

Использование помощи компетентного эксперта, компетентного для подготовки соответствующего заключения или экспертного заключения, должно относиться только к таким ситуациям, когда знания сотрудников органа недостаточны. Строительный надзор является профессиональным подразделением государственного управления, поэтому, как правило, любые сомнения должны разрешаться самостоятельно, в пределах их компетенции.Положение ст. 81с пункт. 2, фактически перекладывающей на сторону расходы по определению технического состояния здания, следует применять лишь в исключительных ситуациях, когда органы строительного надзора не в состоянии своими знаниями и средствами разрешить возникшие у них сомнения. Злоупотреблять данным положением нельзя 6) .
Что немаловажно, ждать заключения или экспертизы, подготовленной в связи с выполнением своих задач строительным надзором, не стоит.Хотя это строго не регламентировано законодательством, подготовка такого рода анализа часто представляется важным аспектом подготовительных работ к реконструкции и обновлению зданий, особенно исторических.

Рис. 1. Пример инвентаризации с использованием технологии облака точек – Окружной суд в Катовицах (изображение: www.bimpoint.pl)


Строительный инвентарь
При реконструкции здания часто необходимо подготовить точную документацию о состоянии существующего здания.Это особенно важно в ситуациях, когда у инвестора недостаточно подробная документация или даже – в случае с историческими зданиями – такой документации нет и нет основы для подготовки и осуществления реконструкции. К сожалению, данный аспект не нашел должного отражения в законе.

На сегодняшний день описи чаще всего создаются в виде двухмерных представлений на основе линейных измерений, выполненных с помощью так называемых лазерных дальномеров. Бывает, что они дополнены геодезической матрицей.Между тем гораздо лучшие результаты дает использование технологии BIM для инвентаризации, сканирование здания с применением 3D-технологии (с эффектом облака точек) и с внедрением 3D-модели эталонного материала (а затем, за счет до все еще доминирующего традиционного способа реализации инвестиций в строительство, создания 2D-документации из модели).

Рис. 2. Пример инвентаризации с использованием технологии облака точек – модель BIM – Окружной суд в Катовицах (рис.: www.bimpoint.pl)


Резюме
Принимая во внимание вышеизложенное, необходимо отметить, что с точки зрения уполномоченных лиц проведение реконструкции и расширения требует соблюдения ряда процедур. Учитывая сложность положений Закона о строительстве, перед началом соответствующих работ стоит проконсультироваться с профессиональной организацией, чтобы не подвергать себя потенциальной юридической ответственности.

юрисконсульт Камил Столарски
аспирант факультета права и администрации
Ягеллонского университета25 сентября 2013 г., исх. акт: IV SA / Po 640/13.
2) В том числе решение Воеводского административного суда в Белостоке от 21 ноября 2006 г., исх. акт: II SA/Bk 428/06.
3) Friday W., Комментарий к ст. 3 Закона - Строительный закон , [в:] Глинецкий А. (ред.), Деспот-Младанович А., Костка З., Островска А., Пёнтек В., Строительное право. Commentary, WK, 2016.
4) Решение Высшего административного суда от 4 марта 2010 г., исх. акт: II ОСК 439/09.
5) Решение Высшего административного суда от. 12 мая 2011 г., номер ссылки акт: II ОСК 865/10.
6) Решение Высшего административного суда от 22 мая 2013 г., исх. акт: II ОСК 192/12.

.

Заключение №194 - реконструкция

Команда экспертов представляет свое мнение

Подробнее:

Настоящий документ не является официальным толкованием правовых норм и не может использоваться в качестве правовой основы для принятия решений в отдельных случаях. Мнения и предложения, содержащиеся в положениях Малопольской региональной палаты архитекторов Республики Польша, следует рассматривать как вспомогательный материал.


Краков, 17 мая 2021 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ № ЗР 194

Экспертной группы
по телефону Совет Малопольской региональной палаты архитекторов Республики Польша

Содержание вопроса:

Что такое перепланировка? Может ли Управление подвергнуть сомнению концепцию «реконструкции», принятую во имя инвестиций, из-за слишком большого (по мнению Управления) объема обмена веществ и предложить снос
и реконструкцию здания?

Правовая основа:

Постановление №

от 25 апреля 2012 г.о подробном объеме и форме строительного проекта
(Вестник законов от 27 апреля 2012 г. с изменениями)

Строительное право, Журнал законов 2020.1333

Мнение группы экспертов

В соответствии со ст. 3 сек. 7а Закона о строительстве, под «реконструкцией» следует понимать выполнение строительных работ, в результате которых изменяются функциональные или технические параметры существующей строительной конструкции, за исключением таких характерных параметров, как: кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина или этажность».Это определение подтверждается решениями Высшего административного суда, в том числе решение от 25 января 2013 г., II ОСК 627/2012.

Ни в одном законе не указано, какой процент существующих стен должен остаться, чтобы планируемое строительство можно было назвать «реконструкцией». Однако не вызывает сомнений, что под сносом объекта подразумевается его полная разборка, включая фундамент. Поэтому если здание не снесено полностью, то мы имеем дело с его реконструкцией.

Когда реконструкция связана одновременно с надстройкой, пристройкой здания, характерные параметры здания, указанные в определении, могут измениться. При отсутствии четкого законодательного определения уполномоченный проектировщик после тщательного анализа имеет право указать, представляет ли запланированный проект реконструкцию здания и связан ли он с пристройкой или надстройкой здания.

Возложение обязанности по включению дополнительных анализов, пояснений, не указанных в Положения о подробном объеме и форме объекта строительства , несмотря на приложение соответствующего заявления, указанного в ст.20 Закона о строительстве, можно рассматривать как «бюрократическое ведение дела»,
упомянутое в Административно-процессуальном кодексе, ст. 227. Органы государственного управления не вправе возлагать на гражданина обязанности, если это прямо не предусмотрено законом. Статья 35 сек. 1 Закона о строительстве уточняет компетенцию Управления проверять документацию до выдачи разрешения на строительство. Эти компетенции не включают квалификацию планируемых строительных работ.

арх. Войцех Добжанский ,
Координатор группы экспертов
Малопольского поветового совета IARP

.

Реконструкция дома - необходимые формальности, документы для подачи

В соответствии с Законом о строительстве реконструкцией является выполнение строительных работ, в результате которых изменяются функциональные или технические параметры существующей конструкции здания, за исключением таких параметров, как: кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина здания или количество этажей.С формальной точки зрения перестроить дом не проще, чем построить его.

Содержание

  1. Что такое восстановление?
  2. Официальная реконструкция дома
  3. Реконструкция дома – документы, которые необходимо предоставить для получения разрешения
  4. Реконструкция дома по запросу
  5. Проект реконструкции дома

Что такое реконструкция?

Реконструкция, как определено в Законе о строительстве, является отдельным понятием.Объем строительных работ при реконструкции дома больше, чем при реконструкции, и меньше, чем при строительстве дома. Ремоделирование также отличается от расширения или добавления к дому. В результате реконструкции меняются эксплуатационные или технические параметры существующего дома. Так что же можно назвать реконструкцией? Изменение конструкции стены с деревянной на кирпичную – изменятся технические параметры, но не изменится ни площадь, ни кубатура дома. Аналогично замена лестничной конструкции, ликвидация или оформление оконного или дверного проема, смена потолков и т.д.

Определение того, занимаемся ли мы реконструкцией дома, влияет на начало строительных работ, так как они могут быть начаты только с решением о разрешении на строительство.

Формальная перестройка дома

В соответствии с абз. 1 ст. 28 Закона о строительстве, строительные работы могут быть начаты только на основании разрешения на строительство с учетом ст. 29 - 31. В ст. 29. 1. указано, для каких объектов и работ разрешение на строительство не требуется.Среди наиболее важных объектов и работ, не требующих разрешения на строительство, которые перечислены в ст. 29. 1. находим отдельно стоящие односемейные жилые дома, зона воздействия которых полностью расположена на участке или участках, на которых они запроектированы. В этом случае уведомление будет для нас минимальным требованием.

Однако следует помнить о формальностях, предшествующих получению разрешения на строительство или уведомления. Несмотря на то, что наше здание существует, в соответствии с Законом о строительстве, для получения разрешения на строительство компетентный орган в отношении местонахождения имущества должен подать заявление по этому вопросу или подать соответствующее уведомление. Если на данной территории отсутствует действующий план местного территориального развития, это заявление должно быть подано в течение срока действия решения о состоянии застройки и освоении земли, если это требуется в соответствии с положениями о территориальном планировании и развитии.

Перепланировка дома - документы для получения разрешения

Сначала необходимо подать заявление под страхом уголовной ответственности о праве использования имущества в целях строительства.К заявке на получение разрешения на строительство или уведомление необходимо приложить три экземпляра плана застройки и три экземпляра архитектурно-строительного проекта, а также заключения, договоры, разрешения и другие документы, требуемые специальными положениями в соответствии со ст. 34.

В случае преобразования дома в соответствии с § 206 абз. 2 Положения о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их расположение, необходимо будет подготовить и представить вместе с другими документами техническую экспертизу состояния конструкции и элементов здания с учетом состояния земля.

Такую экспертизу может проводить лицо, имеющее строительную квалификацию без ограничений по соответствующей специальности. Документ должен содержать сведений о состоянии фундаментов, стен, перемычек, перекрытий и кровли, определять несущую способность элементов конструкции и указывать способы устранения повреждений. В постановлении также необходимо будет проверить недра.

Реконструкция дома по заказу

Следует отметить, что в случае проведения некоторых строительных работ потребуется только уведомление, это касается реконструкции наружных перегородок и конструктивных элементов одноквартирных жилых домов, если это не увеличивает площадь воздействия объект за пределами участка, на котором расположено здание.

Проект реконструкции дома

При проектировании реконструкции придется помнить о выполнении условий, содержащихся в Постановлении о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их расположение при наличии в нем дверных или оконных проемов. Также расстояние между окном в плоскости крыши и бордюром должно быть не менее 4 м.

Карнизы, балконы, козырьки над входом, террасы или наружные лестницы могут располагаться на расстоянии не менее 1,5 м от этой границы.Только в исключительных случаях можно строить ближе.

Рафал Дыбич – специалист в области управления строительными проектами, составления и управления бюджетом, контроля затрат, а также надзора за выполнением строительных работ. Связь с автором.

Была ли эта статья интересной? Поделись! .

Определение ремонта в строительном законодательстве - Право в сфере недвижимости

Является ли ремонт фасада, врезка окна в ранее «отлепленное» место или возведение новой лестницы все же ремонтом или это строительство или реконструкция здание? Работы, рассматриваемые в разговорном смысле как «ремонт», не всегда могут рассматриваться как таковые в строительном праве. Однако большее значение имеет правовая квалификация предпринимаемых действий. Согласно закону, на чем основаны работы, зависит от того, потребуются ли нам разрешения на строительство, уведомление или не будет необходимости привлекать органы государственного управления.

Определение ремонта можно найти в Законе от 7 июля 1994 года. Законодательство о строительстве (т.е. «Вестник законов» от 2018 г., поз. 1202 с изменениями; далее: Закон о строительстве). В соответствии со ст. 3 пункт 8 Пр. строить. реконструкцией считается « выполнение строительных работ в существующем строительном объекте, состоящих в восстановлении первоначального состояния, и не представляющих собой текущий ремонт, при этом допускается использование строительных изделий, отличных от используемых в первоначальном состоянии ».

Первый важный момент, на который стоит обратить внимание, это то, что реновация – это существующий строительный объект.Таким образом, ремонту подлежат только работы, выполненные на уже построенном объекте. Если, например, из-за плохого технического состояния здания мы решим его снести и возвести на его месте новый объект, эти работы не будут считаться ремонтом. Вышеприведенное положение будет применяться и тогда, когда вновь строящийся объект будет построен на основе параметров сносимого здания или с использованием оставшихся от него материалов (например, решение Высшего административного суда от 15.02.2018, II ОСК 1024/16). В таком случае конструкция здания, упомянутая в вышеупомянутой норме, не «восстанавливается до первоначального состояния», а строится новое здание взамен предыдущего (например, Постановление Высшего административного суда от 17 октября 2009 г.). 2017, II ОСК 264/16). Высший административный суд также сослался на это в решении от 19 апреля 2011 г., II ОСК 693/10, указав, что « Нет принципиальных препятствий для увязки понятия реконструкции с некоторой реставрацией.Однако нельзя предполагать, что это тот же вид «восстановительных» работ, что и в случае ремонта. Принципиальное отличие заключается в том, что в случае реконструкции осуществляется демонтаж некоторых бывших в употреблении частей объекта до самого акта реставрации. Такой снос исключает отношение ко всем работам как к воссозданию первоначального состояния с масштабом обновления, потому что это будет восстановление чего-то несуществующего, поскольку оно только что было демонтировано. Таким образом, эта реставрация, включающая в себя демонтаж, а затем «правильную реставрацию», точно связана с концепцией реставрации ».Поэтому в случае реконструкции сносимого объекта необходимо будет получить разрешение на строительство (например, Постановление Высшего административного суда от 07.10.2011, II ОСК 1552/10)

Еще одним важным моментом является цель ремонтных работ, т.е. «восстановление до первоначального состояния» . Это означает, что реконструкция не может изменить параметры здания (да, Постановление Высшего административного суда от 11 января 2018 г., II ОСК 753/16). Так если в результате выполненных работ изменяются параметры здания (объем, высота, длина, ширина и т.), их следует рассматривать как строительство по смыслу ст. 3 пункт 6 Пр. строить. Как следствие, необходимо будет получить разрешение на строительство (Постановление Высшего административного суда от 21 июля 2011 г., II ОСК 1234/10).

В судебной практике административных судов мы можем найти множество примеров, когда определенные работы считались или не считались «ремонтом» по смыслу строительного права. Например, в решении от 1 августа 2018 г. Провинциальный административный суд в Гданьске (II SA / Gd 768/17) рассмотрел строительство оконного проема в стене здания, а также обмуровку такого проема «», так как результатом этих работ является изменение в эксплуатационных или технических параметрах существующего здания (физические величины, т.е.водопроницаемость, огнестойкость и др.) ». Перепланировкой также считался демонтаж старых деревянных лестниц и возведение на их месте новых лестниц с металлической конструкцией (Постановление ВАС от 31 мая 2016 г., II ОСК 2323/14). Под реновацией же понимается реновация фасада здания, т., II ОСК 2371/10).

.

Каковы функционально-технические параметры строительной конструкции в свете определения реконструкции, содержащегося в ст. 3 пункт 7а пункта

В ст. 3 закона от 7 июля 1994 г. «Закон о строительстве» (Вестник законов 2020.1333) законодатель определил ряд терминов. «Установленный глоссарий» определяет, в частности, « реконструкция». Согласно ст. 3 пункта 7а настоящего Закона следует понимать выполнение строительных работ, в результате которых изменяются эксплуатационные или технические параметры существующей строительной конструкции, за исключением таких характерных параметров, как: кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина или этажность; в случае дорог допускаются изменения характеристических параметров в пределах, не требующих изменения границ полосы движения . Однако оказывается, что не было определения терминов производительность или технические параметры, которые включали, в частности, определение понятия «реконструкция». J как следует понимать эти термины, если их законодательное определение отсутствует? На помощь приходят постановления административных судов.

Проверить LEX: Распространяются ли положения постановления о технических условиях на снос частей здания? >

Что такое реконструкция согласно прецедентному праву?

Судебная практика указывает, что реконструкция является особым видом строительных работ .У них, среди прочего, изменить эксплуатационные параметры (например, увеличить количество комнат) или технические параметры (например, увеличить монтажную мощность) существующего здания (см. решение Высшего административного суда от 15 октября 2019 года по делу II ОСК 2847/17, LEX №. 2769050). В свою очередь, Воеводский административный суд в Жешуве в решении от 10 апреля 2019 г. по делу II SA / Rz 176/19 (LEX № 2779268) подчеркнул, что реконструкция имеет место только в том случае, если выполняются такие строительные работы, конечным результатом которого является метод, который никоим образом не изменяет существующее тело строительного объекта.Однако в случае даже незначительного изменения этого корпуса мы будем иметь дело с пристройкой или надстройкой существующего здания. Стоит подчеркнуть, что правильная квалификация объема работ может позволить ответить на вопрос, производилась ли реконструкция объекта в данном случае. Орган, который квалифицирует конкретные строительные работы как реконструкцию, должен определить, изменили ли эти работы параметры здания и в какой степени.

Читать в LEX: Ремонт и благоустройство - налоговые разницы на примере>

Что такое параметр в строительном праве

Для анализа данного предмета может оказаться полезным установить значение терминов «параметр производительности» и «технический параметр», которые использовались законодателем в цитируемой норме.Положения Закона о строительстве их не разъяснили, хотя слово «параметр» там встречается несколько раз. Однако этот вопрос рассматривался в судебной практике.

См. LEX: Требуется ли при объединении двух жилых помещений в одно получение разрешения на строительство? >

Высший административный суд в решении от 4 марта 2010 г. по делу II ОСК 493/09 (ЛЕКС № 597639) указал, что в связи с отсутствием разъяснения законодателем данных терминов необходимо использовать лингвистическое толкование.NSA, опираясь на Словарь польского языка (Т.II, стр. 602, Wydawnictwo Naukowe PWN, Edition IX), исходил из того, что под словом «параметр» следует понимать величину, характеризующую материал или элемент с точки зрения мнение о его полезности. По этой причине Высший административный суд решил, что эксплуатационно-техническим параметром будут все размеры, выраженные в единицах измерения или веса инженерных элементов, таких как крыши, окна, лестницы, и технических элементов, таких как вес конструкции или огнестойкости, которые имеют место для данной конструкции объекта.

Проверка в LEX: Требуется ли вставка мансардных окон без нарушения конструкции крыши между существующими стропилами, уведомление с строительным проектом? >

Аналогичным образом этот вопрос был разъяснен в постановлении Воеводского административного суда в Быдгоще от 25 октября 2017 года по делу II SA/Bd 817/17 (LEX № 2404307). В WSA, используя лингвистическую интерпретацию слова «параметр», заявили, что это числовая величина , определяющая состояние физической системы или характерный размер различных устройств и процессов.


Технические и эксплуатационные параметры – примеры из практики

Воеводский административный суд в Варшаве в решении от 15 ноября 2019 г. по делу VII SA / Wa 874/19 (LEX № 2768811) указал, что в случае реконструкции объект может измениться, например, в таком способ, которым будет изменяться функциональная планировка здания - путем изменения технических параметров, при этом "характеристические параметры" остаются такими же, как до реконструкции .Однако, как указал Провинциальный административный суд в Познани в решении от 2 апреля 2014 г. по делу IV SA / Po 967/13 (LEX № 1458479), работы по сносу перегородки ведут к изменению технических и эксплуатационные параметры помещения без изменения характерных параметров здания, а значит, его следует считать перепланировкой. С другой стороны, Провинциальный административный суд в Познани в своем решении от 5 июня 2019 г. по делу II SA / Po 40/19 (LEX № строительство и установка новой установки, а также выполнение уровней под подвалом перекрытия и присоединения дымовых и вентиляционных труб котельной к дымовой трубе представляют собой реконструкцию, так как носят комплексный характер и необратимо изменяют функционально-технические параметры здания.

-------------------------------------------------- -------------------------------------------------- ---------------

Ссылки в тексте статьи могут указывать непосредственно на соответствующие документы в программе LEX. Для просмотра этих документов необходимо авторизоваться в программе. Доступ к содержимому документов в программе LEX зависит от имеющихся лицензий.

.

Чем отличается реновация от реконструкции?

В соответствии с законодательством для реконструкции существующих зданий и строительной техники (кроме внесенных в реестр памятников) разрешение на строительство не требуется. Дело в том, что в разговорном языке слово «ремонт» имеет более широкое значение, чем в законе. То, что некоторые считают ремонтом, может, согласно закону, быть реконструкцией, пристройкой или надстройкой, для которых требуется разрешение на строительство, за исключением строго определенных случаев. По сути, у человека, готовящегося к широко понимаемому ремонту, есть три варианта, в зависимости от объема работ:«Текущие работы» без какого-либо разрешения или уведомления.

В соответствии со строительным законодательством термин "реконструкция" определяется как выполнение строительных работ, заключающихся в восстановлении первоначального состояния, и не представляющих собой текущий ремонт, с использованием строительных изделий, отличных от используемых в первоначальном состоянии позволено. О таком ремонте достаточно сообщить старосте (или мэру города с повятовыми правами). В уведомлении должны быть указаны тип, объем и способ ремонта, а также дата его начала.


Чем отличается реновация от реконструкции?

Реконструкция - выполнение строительных работ в существующем строительном объекте, заключающихся в восстановлении первоначального состояния, и не представляющих собой текущий ремонт, при этом допускается применение строительных изделий, отличных от используемых в исходном состоянии;

Реконструкция - выполнение строительных работ, в результате которых изменяются функциональные или технические параметры существующей строительной конструкции, за исключением таких характерных параметров, как: кубатура, площадь застройки, высота, длина, ширина или этажность ; для автомобильных дорог допускается изменение характеристических параметров в пределах, не требующих изменения границ проезжей части;

(Закон от 7 июля 1994 г.Строительное право)


Срок настолько важен, что у нас два года от уведомления о намерении ремонта до начала работ - именно столько действует уведомление. Уведомление о плане реконструкции должно сопровождаться, в частности, заявление о праве использования недвижимого имущества в целях строительства, а в некоторых случаях и эскизы планируемых работ. После предоставления полного комплекта документов необходимо подождать 30 дней, так как именно в это время староста должна заявить возражение в виде административного решения.Если нет возражений, можно приступать к работе. Любое возражение может быть обжаловано, как и любое административное решение.

Информационный бюллетень WirtualneMedia.pl в вашем почтовом ящике

Без ведома властей можно проводить работы, определяемые как «текущее обслуживание». Это понятие в Законе не определено, а в понимании судебной практики административных судов и постановлений Главного инспектора строительного надзора под ним подразумеваются все работы, направленные на поддержание объекта в надлежащем состоянии с целью защиты его от быстрого износа или разрушения. и включает, среди прочего.в замена глаз (при условии, что новые такого же размера, как и существующие), покраска стен или укладка плитки на пол или на стены. Мы также можем легко установить сигнализацию или компьютерную сеть.

Дополнительные работы (кроме текущего обслуживания или восстановления до первоначального состояния) требуют разрешения на строительство, хотя для некоторых границы могут быть неясными. Например, замена всего трубопровода центрального отопления вместе с радиаторами — это ремонт (потому что это восстановление первоначального состояния), а дополнительная разводка системы в другое помещение, т.е.гараж, чердак или подвал будет реконструкция и требует разрешения на строительство.

Снос перегородки является реконструкцией, а изменение профиля несущей стены – реконструкцией. Разрешения также необходимы для надстройки и расширения. Первая операция заключается в увеличении высоты здания, а вторая - его площади.

Замена черепицы и даже всей конструкции крыши, если она выполнена так же, как и оригинальная, будет считаться ремонтом, а вставка мансардного окна, которое изменит конструкцию крыши, будет реконструкция, требующая разрешения на строительство.Курьез окон и дверей в том, что для врезки новых требуется разрешение, а существующие не нужно замуровывать. Уведомления достаточно для возведения ограждений со стороны дорог, улиц, площадей, железнодорожных путей и других общественных мест, а также ограждений высотой более 2,20 м. 5 тыс. злотых и обязательство вернуть имущество в прежнее состояние. Планируя ремонт, следует тщательно проанализировать объем ремонтных работ с точки зрения акта и проверить, попадут ли предполагаемые действия в рамки понятия «ремонт».Жители многоквартирных домов также должны включить в свои планы кооператив или товарищество собственников жилья. Если владелец частного дома может установить спутниковую антенну или кондиционер, никому об этом не сообщая, то в случае многоквартирного дома такое согласие может потребоваться. Сложнее обстоит дело и с владельцами недвижимости, внесенной в реестр памятников – здесь на каждый ремонт требуется разрешение на строительство.


Марцин Красон, жилищный брокер

.

Смотрите также